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作者:本站     時間: 2020-11-25  


美國公寓的物業叫做COMMON-CHARGES意思是公共收費,或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國内的制度相比較,美國公寓物業費的制度、收集與使用和國内有諸多不同。美國政府并不參與物業費的制度,政府關心的是國家的财政收入,因而隻制定購買土地的稅收标準,有少部分新樓盤有10-15年減免稅期。每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓産品說明書,内容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準,開發商就不能改變其中的任何條例,如要改變,必須由律師書寫更改報告( Amendment )得到政府司法部門批準方可執行。對買房的消費者來說,OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因爲買房的價格是一次性的,而物業費卻是永久的。所以,爲了吸引大家購房,開發商通常會盡可能将物業費制定在一個合理的範圍内。一般來說,開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算,來制定公寓一年的COMMON-CHARGES是多少,然後再平均到每個單元每月要支付多少金額。物業費開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明。衆所周知,美國的人工費用是很貴的。但一般來說,美國大部分公寓的人工開支隻是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%,消費者會思考它的合理性了。物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一,而且這也是質量管理公司的星級标準。通常在公寓的OFFERING PLAN中,已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤,就是說,從開發商賣出第一套單元開始,整個公寓的每個單元就必須支付物業費,沒有售出的單元的物業費由開發商支付,一分錢也烟酒脏话妓性的说说能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。月月收物業費,從财務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。在美國,開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始,一般有效期爲一年或兩年,以後可以根據公寓實際的運行情況,由業主委員會來進行一些調整,業主委員會重要的任務是監督管理公司,幫助業主省錢理财。出現新合同制定的變更的情況,預算中的第6條——合同服務與易耗品,就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同,例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養,這些合同費不一定合理,業主委員會有權重新尋找多家專業公司,進行比價,簽署新的合同。



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